农村房屋买卖合同效力的认定问题
农村房屋买卖合同效力的认定问题
【基本案情】
2012年8月8日，原告王某与被告石某签订房屋买卖合同，双方约定由被告购买原告所有的坐落于济南市天桥区桑梓店镇某某村的房屋，房屋价款为250000元。合同签订后，被告支付给原告房款250000元，并在此居住至今。现原告以该合同违反国家法律强制性规定及未经村委会同意为由诉至法院，要求确认原、被告间的房屋买卖合同无效，并请求被告立即腾退房屋。
【判决结果】
1、原告王某与被告石某于2012年8月8日签订的房屋买卖合同无效。
2、被告石某于本判决生效之日起6个月内腾退房屋，同时原告王某返还被告石某购房款250000元。
【圣义律师分析】
本案的争议焦点在于：原被告签订的房屋买卖合同是否有效。
1、根据我国目前的相关法律规定，原告王某作为集体经济组织成员只享有宅基地使用权，该权利与集体经济组织的成员资格和福利是密切相关的，因此我国相关法律对于宅基地的流通进行了极为严格的限制。
2、按照相关法律规定，当事人之间一并转让农村宅基地使用权及地上住宅房屋所有权的房屋买卖合同，买卖双方为不同农村集体经济组织成员的，经房屋所在地农村集体经济组织同意，可认定合同有效。
3、本案中，涉案房屋坐落于济南市天桥区桑梓店镇某某村，原告王某系该集体经济组织成员，被告的户籍不在该村。因涉案房屋为建设在宅基地之上的农村住宅房屋，故在未征得该集体经济组织同意且事后又未得到追认的情况下，双方签订的房屋买卖合同应为无效合同。
4、因此，原告请求确认涉案合同无效、要求被告腾退房屋的诉请应予支持，被告主张对涉案房屋进行修缮等支出费用，可另行起诉。
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