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李某与某集团公司房屋租赁合同纠纷案

一、当事人名称

申请人（反请求被申请人）：李某

被申请人（反请求申请人）：某集团公司

委托代理人：潘杰，山东圣义律师事务所律师

委托代理人：杜慧，山东圣义律师事务所律师

仲裁机构：某市仲裁委员会

二、基本案情

2009年6月18日，李某与某集团公司签订了《房屋租赁协议书》约定，某集团公司将位其所有的车队办公楼及院落整体租赁给李某使用，租赁期限为十年，自2009年7月1日至2019年月30日止。房屋租赁期间，如因甲方（某集团公司）及其上级主管机关进行资产调整、重组，出租房屋因政府征用，道路拓宽，土地使用权出让、转让，政府统一规划治理或发生情势变迁等因素，甲方确需收回出租房屋；或乙方（李某）不再承租房屋的，应提前两个月通知对方，本协议解除。2009年6月22日，双方又签订补充协议，约定甲方（某集团公司）认可乙方（李某）在承租的院落范围内所建仓库权益归乙方享有，乙方对自建建筑物有占有、使用、收益的使用权，但不得自行处分。如租赁到期或甲方如约解除租赁协议，乙方须自行拆除以上建筑物或由甲方有偿收购。2009年6月18日某集团公司将租赁物交付李某使用、管理，2011年底因出现协议第五条约定拆迁事由，集团公司提出解除合同。李某于2012年1月9日向某某区法院提起诉讼，诉讼中达成仲裁协议，约定由某市仲裁委员会裁决。

三、审理情况

1、诉辩意见

申请人李某称：2009年6月18日，申请人与被申请人某集团公司签订了《房屋租赁协议书》及《补充协议》约定，被申请人将其所有的车队办公楼及院落整体租赁给李某使用，租赁期限为十年，自2009年7月1日至2019年月30日止。申请人自建房屋权益归申请人所有，如解除合同由被申请人有偿收购。两份协议签订后，申请人对房屋和院落投巨资进行了修缮，并按时交纳了租金，严格按照协议约定履行义务。被申请人提出解除合同严重损害了其合法利益，被申请人同意解除合同，但要求裁决被申请人赔偿损失135.06万元。

被申请人集团公司答辩称：双方存在租赁关系，但合同解除系出现合同第五条约定的拆迁事由，并同意按仲裁委指定的评估机构评估价值收购申请人自建的房屋，并提出解除合同的反请求。

2、审理结果

仲裁庭认为：申请人请求赔偿的事实和理由是因被申请人违约解除合同造成的损失，并提供了照片和视频证据证明被申请人违约，但该部分证据没有直接表明与被申请人具有关联性，且被申请人不予认可。申请人在开庭中表示合同没有解除，但同意解除合同，且认可以《工程造价鉴定书》作为主张损失赔偿的依据。仲裁庭认为，根据合同法之规定，合同解除后，双方之间不再有基于合同债务不履行的损害赔偿责任。违约责任的承担应当是以合同有效存在为前提，可得利益系在一方违约，而合同并未解除的情况下守约方要求损害赔偿的范围，不属于合同解除后的赔偿范围。因此，对申请人主张的合同解除后的可得利益赔偿请求权不予支持。对于申请人要求赔偿的直接损失，被申请人已同意有偿收购，损失亦得到弥补，仲裁庭予以确认。

四、律师分析

本案中李某因不能证明合同的解除是由某集团公司违约行为导致的，故李某的可得利益损失赔偿请求得不到支持。对于李某要求某集团公司赔偿的直接损失，被申请人同意有偿收购，故仲裁委予以支持。但仲裁委的“合同解除后，双方之间不再有基于合同债务不履行的损害赔偿责任。违约责任的承担应当是以合同的有效存在为前提，可得利益系在一方违约，而合同并未解除的情况下守约方要求损害赔偿的范围，不属于合同解除后的赔偿范围”的观点还有待商榷。

“合同解除后，双方之间不再有基于合同债务不履行的损害赔偿责任。”该观点认为合同解除后损害赔偿请求权的基础已不存在，这在逻辑上无法对合同解除后，当事人仍可主张损害赔偿等其他补救措施作出妥当解释，也无法解释在合同解除后，为何部分条款仍然继续有效，更不能作为判断可得利益是否属于合同解除后的赔偿范围的根据。

1、可得利益应当属于合同解除后的赔偿范围。

首先合同解除后的损害赔偿是对债务不履行的赔偿，一方违约给另一方造成的损失不因合同解除而改变性质，仍然属于违约造成的后果，损害赔偿请求权也不会因合同解除而不存在，可得利益作为一种可期待利益，在合同生效后即依法产生并受合同的保护。解除的合同是有效合同，合同解除使期待利益受到损害，自然应得到权利救济。合同解除并不消灭履行合同的目的，在合同目的不能通过原始性权利义务实现，当事人可通过行使合同解除权，并主张损害赔偿来实现合同目的，鉴于此，可得利益损失应获得赔偿。

其次，将可得利益纳入合同解除后的赔偿范围，能够有效地平衡当事人之间的利益，减少违约行为的发生。实践中，合同一方当事人根本违约的情况下，相对方只能被迫行使解除权。如果在合同解除后，仅仅将损害赔偿范围限定为信赖利益，违约方可能因为违约成本过低，反而因违约行为获得更多利益，这将纵容违约行为的发生，不能达到通过违约损害赔偿遏制违约行为的目的。

2、可得利益损害赔偿应满足的条件

当然可得利益的损害赔偿必须满足一定的条件，第一，合同合法有效，因为只有在合同合法有效的情况下，合同双方才可以期待可能得到的合法利益。第二，合同的解除是一方违约所致。如果是双方协商一致解除合同，则说明当事人自己选择放弃了可期待利益；如果由不可抗力或其他约定事由导致合同解除，当事人双方各自承担自己的损失。第三，违约行为必须发生在合同履行阶段。《中华人民共和国合同法》113条规定“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定……”可见，这里规定的是“实际违约责任”，即处于履行阶段的责任。那么，在其他任何阶段发生的责任均不能适用《合同法》113条，否则，将导致可得利益赔偿规则的滥用。第四，损害结果不是由受损方的先违约行为所引发。如果合同双方当事人均负有合同义务，一方的履行是另一方履行的前提，而负有先履行义务一方的违约导致了另一方违约，另一方的违约又造成了损害结果的发生。那么，受损方就丧失了损害赔偿请求权。

本案中，李某不能证明是某集团公司的违约行为导致合同解除，同时当事人双方均要求解除合同，故李某的可得利益赔偿请求得不到支持。

3、确定可得利益损害赔偿范围应遵循的原则。

一是可预见性规则。即赔偿范围以违约方在订立合同时预见到或应该预见到因违约而造成的损失为限。可预见性规则应该以债权人是否履行信息披露义务等情形综合考虑确定；二是确定性规则。要求必须有清楚并符合要求的证据证明损害是实际发生的，且被证明到确定程度，而非基于推测或猜想而来。这也符合无损害即无赔偿的原理。这些规则在《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中都有具体规定。而本案中，李某并未对可得利益损失提出有效的证据。

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