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商品房预购人的法律地位探析

浏览次数: 日期:2013-09-09

商品房预购人的法律地位探析
                                       山东圣义律师事务所 朱小玲

  1. 两种主要观点的评析

观点一,将预购人定性为消费者,理由是商品房属于商品,属于《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的购买、使用对象“商品和服务”的范畴。观点二认为预购人不是消费者,理由如下:第一消费者权益保护法制定时,商品房在我国还不属于商品,所以从立法者意图上分析,商品房不适用消费者权益保护法。第二《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的制定依据中并没有将消费者权益保护法列入其中。第三如果预购人属于消费者就应该直接使用消费者权益保护法中的惩罚性赔偿条款,而不需要在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中另行制定惩罚性赔偿条款。
笔者不赞同观点一对预购人的定性,仅以行为对象来判断预购人的属性,过于片面。虽然我国消费者权益保护法中没有对消费者定义做出明确规定,但是消费者权益保护法错误!未指定书签。第二条中规定,消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护。从语义上分析,“生活”是自然人所特有的,单位、组织等非自然人不具有“生活”这一人的行为。另外,国家标准局1985年6月29日颁布的《消费品使用说明总则》中规定:消费者是为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品和接受服务的个体社会成员。因此,在我国消费者仅指社会个体成员,即自然人。某行为受消费者权益保护法保护应具备以下三个条件:第一主体为自然人,第二行为目的是为了“生活消费需要”,第三行为对象为商品或服务。我国房地产法也没有对预购者定义进行明确界定,对此我们可以从《城市商品房预售管理办法》第二条商品房预售的定义进行分析,“商品房预售是指房地产开发企业将在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。”该规定只要求卖方为房地产企业,标的物是正在建设中的房屋,并没有对购买目的做出特别要求,因此,依法购买房地产开发企业销售的正在建设中商品房的自然人和非自然人都属于预购人,购买的目的在所不问,可以是生活需要——居住,也可以是为了转售获取差额利润即炒房。显然,预购人的范畴要大于消费者,仅是为了生活需要而购买房地产开发企业预售的正在建设中商品房的那部分自然人预购人属于消费者,非自然人预购人不包括在消费者范畴中,为了转售而买房的自然人预购人也不是消费者
笔者认为观点二的第一个理由与事实不符,笔者搜集到的资料可证明消费者权益保护法制定之时,房屋已经是一种商品,商品房买卖已经存在。1982年至1984年我国开始在常州、郑州、沙市、四平等城市进行了公房全价出售和公房补贴出售试点 。虽然当时出售的房屋是公房为国家或集体出资建设的,并不是房地产企业为了销售而建设的,但房屋买卖已经出现。从引言说明可知,深圳在1983年深圳开始实施商品房预售。上海市房地产管理局在1986年发布《关于商品房预售的几点通知》肯定了商品房预售的合法性。1987年1月2号中国人民建设银行颁布《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》使用了“商品房屋”这一称谓,规定商品房屋是指由开发公司综合开发,建成后出售的住宅、商品用房以及其它建筑物。从该规定可以看出,此处的商品房屋是为了出售而建造的,属于商品的范畴,其实质现在所说的“商品房”相同。1987年12月1日全国第一次土地拍卖会在深圳举行,不到一年的时间,深圳经济特区房地产公司(后为深房集团)将第一块拍卖地建成了当时深圳最大的商品房住宅小区——东晓花园。小区共154套住宅,开盘一小时内即全部售完 。到1988年,全国已有3124家房地产公司,到1992年年底,变为1.2万家,1993年变成3万多家。1992年,全国商品房的销售额达440亿元 。而由1993年8月25日国家工商行政管理局局长刘敏学在八届全国人民代表大会常务委员会第三次会议上《中华人民共和国消费者权益保护法(草案)》的说明可知,《中华人民共和国消费者权益保护法》的起草与修改工作主要是在1985年到1993年10月这段时间内完成的,1993年10月31日,第八届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过了,同日,中华人民共和国主席江泽民发布第十一号主席令予以公布。由此,消费者权益保护法制定时,房屋已经包括在商品的范畴里了,商品房买卖应适用该法。
退一步说即便没有上述材料证明,即便当时房屋还不属于商品的行列,超出了立法者的法律意图,也不能因此而否认在之后的社会发展中出现的商品新种类,立法者的意图具有时代局限性、法律具有滞后性的特点,我们应该用发展的眼光来看待某些法律概念的内涵和外延,根据事物的自身特点来判断其属性。
笔者认为观点二的第二个理由仅因从司法解释所列法律依据没有消费者权益保护法,就否定预购人的消费者地位缺乏法律及法理依据。《物权法》第一条中规定其制定依据为宪法并没有将《民法通则》列在其中,但不能因此否认物权关系当事人的民事主体地位。
笔者也不认同观点二的第三个理由,认为国家出台新的房地产司法解释,在惩罚性条款中规定了不同于消费者权益保护法惩罚性规定的条款,是对于消费者权益保护法惩罚性条款漏洞的一种弥补。消费者权益保护法中的惩罚性条款也就是第四十九条规定,经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。从该法条的字面上理解,不论欺诈情节、后果等如何只要存在欺诈,消费者要求赔偿损失时,经营者就要进行惩罚性赔偿,笔者认为此规定太宽泛,特别是对于一个价值较大的商品房买卖来说,如此规定很可能会出现这种现象:一个很轻微欺诈,造成损失也很轻微,却引发巨额赔偿。在“2010年经济政策解析及行业发展预测报告会”上,国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌曾表示:“去年1—11月,全国房价住宅销售均价达到4600元/平方米”,我们按照4500元/平方米计算,一个三口之家按照60平方米计算,房价为27万,如果预售人的欺诈给预购人造成仅仅几百元的损失,适用惩罚性赔偿条款预售人就应在赔偿实际损失外另加赔偿27万。有的学者认为规定高额的惩罚性赔偿金,才能起到严惩与威慑的法律效果,从而保护预购人的合法权利。笔者认为虽说商品房价值较大,对于预购人的生活有重要影响,但欺诈给预购人造成的损失有轻微与严重之分,某些欺诈导致的损失数额较小,与动产类的商品或者服务欺诈相差不大,甚至数额更小,例如对一个水龙头的品牌及质量的欺诈。责任大小应与过错程度相适应,不分情况的一刀切,不是解决问题的科学方式。轻微欺诈,后果轻微的,却适用巨额赔偿的惩罚性条款也与公平原则相背离。笔者认为该应将该条款的适用限定在欺诈情节恶劣、损害后果严重、社会影响恶劣等严重欺诈的情形。另外,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条 规定的因欺诈导致的惩罚性赔偿与消费者权益保护法规定的惩罚性赔偿不同,该条规定在订立合同时预售人的三类欺诈导致“合同无效或者被撤销、解除”时,预购人才具有进行惩罚性赔偿的请求权,它有一个欺诈后果要求,且赔偿基数是“已付购房款”而消费者权益保护法的赔偿基数是商品房总房款,司法解释中赔偿数额是一个幅度,最高额为已付购房款的一倍,消费者权益保护法中是确定的“一倍”赔偿。第八条 也是一个惩罚性条款,但是根据《民法通则意见》第六十八条关于欺诈行为的规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人做出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。”可知,预售人对预购人不是欺诈而是一种恶意违约,其对于“第三人”构成欺诈。相比于消费者权益保护法中所有欺诈“一刀切”的赔偿方式,该司法解释规定更加科学合理,另外还增加了对预售人恶意违约的情形,此类恶意违约在实践中也极为常见,因此这一规定有利于更好地保护预购人合法权利。司法解释中规定的惩罚性是对消费者权益保护法中惩罚性条款的补充和完善,更加符合当前商品房预售的发展情况。笔者认为消费者权益保护法与司法解释类似于一般法和特殊法,或者旧法与新法的关系,之所以直接适用新的司法解释,可以从特殊法或者新法优先的角度理解。不应以惩罚性条款直接适用司法解释就认定预购人不属于消费者。

(二)笔者观点
笔者以为,为了生活需要而购买预售商品房的那部分预购人中的自然人属于消费者。
从对观点一的分析可知,我国的消费者仅指社会个体成员,即自然人。判断某行为是否受消费者权益保护法的保护,要具备三个条件:第一条主体为自然人,第二条行为目的是为了“生活消费需要”,第三条就是行为对象为商品或服务。预购人完全符合上述三个条件:我国房地产类法律没有明确的预购者的定义,只是从卖方和标的物两方面进行了界定:《城市商品房预售管理办法》第二条中规定,商品房预售是指房地产开发企业在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。该办法只要求卖方为房地产企业,标的物是正在建设中的房屋,并没有对购买目的做出特别要求,“法无禁止即权利”,因此在不损害国家、社会、集体利益和其他公民的合法的自由和权利,且尊重社会公序良俗的前提下,自然人和非自然人都可以购买预售的商品房,所以预购者中包括自然人,购房目的也可以是居住这一“生活消费需要”。另外,商品是用来交换的劳动产品,而商品房是房地产开发企业为了销售而建设的,当然属于商品的行列。那么商品房预购人中就存在为了生活需要而购买商品房这一商品的自然人,属于消费者权益保护法中消费者的范畴。

 

包宗华:“中国‘房改’(上)30年”,http://house.focus.cn/news/2010-04-22/914503.html,2011年3月6日最后访问。

董超文:“深圳第一槌引发新中国“土地革命”,http://szsb.sznews.com/html/2010-09/04/content_1220418.htm,2011年3月14号最后访问。

张兴鼎:“房地产30年大跃进:从接受商品房概念到楼市疯狂”,http://www.wlmqwb.com/2880/cjxjrwfc/201005/t20100519_1178844.shtml,2011年3月14号最后访问。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第八条具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

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