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张某诉赵某房屋买卖合同纠纷案——请求房产过户不受诉讼时效的限制

作者:admin浏览次数: 日期:2013-02-21

张某诉赵某房屋买卖合同纠纷案

                   ——请求房产过户不受诉讼时效的限制

【当事人】

    原告:张某某

    委托代理人:潘杰,山东圣义律师事务所律师

被告:赵某某

被告:张某

【审理结果】

被告十日内协助原告将争议房产转移登记于原告名下。

一、基本案情

被告赵某某与原告系母女关系,20031211原被告签订已购公有住房上市买卖契约,约定两被告将其共有的位于济阳县城临枣路南侧院内建筑面积为49.5平方米的房屋卖予原告,房产总价款为人民币一千元,同时约定该契约自双方签章并经房产交易主管机关批准之日起发生法律效力。契约签订后原告支付了房款并实际占有了该房屋,被告出具收条并将房产证交付给被告,后被告声明房产证遗失作废冲洗补办了房产证,现原告提起诉讼要求被告将上述房屋过户到原告名下。

二、审理情况

1、诉辩意见

原告诉称:20131211,原告与被告签订房屋买卖合同一份,约定由原告购买位于山东省济阳县县城临枣路南侧院内的房产,房屋价款约定为5000元为了减少交易费用,合同上的价款协商记为人民币1000元且由被告出具1000元的收到条一张。原告按照约定将购房款5000元交付给被告,被告遂将房屋交付原告实际居住并将房产证交给原告。原告与被告商量房屋过户事宜未果,特提起诉讼,请求依法判令被告为原告办理房产过户手续。

被告赵某某、张某辩称:一、涉案房屋是单位按福利卖给被告的住房,原告2003年购买了被告的该处房屋并与被告相邻居住,后被告向原告借款2万元,并约定由原告购买被告本案的房产,以被告借原告的2万元抵房款,后因交易费产生分歧未办理房产过户,被告一直在该房屋居住至201010月。2009年原告以为老伴治病为由向被告索要借款,并明确表示不再购买该房屋,被告分两次将借款全部偿还原告,至此双方签订的房屋买卖合同解除,双方权利义务终止。二、双方签订的契约中约定该契约须经房产交易主管机关审批后发生法律效力,但该契约上没有审批机关盖章,因此该合同无效。三、原、被告于2003年签订的房屋买卖合同一直未履行,且该案已经超过诉讼时效。

2、审理结果

法院认为:原告与被告赵某某系母女关系,原被告自愿签订房屋买卖契约,双方均认可该契约中房产总价款为1000元,该价格并不明显低于当时的房产市场交易价格,原被告签订的房屋买卖契约并非恶意串通,也未实际损害国家、集体或者第三人利益,故原告与被告签订的房屋买卖合同,是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,且该房屋买卖契约并非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同,故该合同已经成立并生效。被告已将本案涉案房屋实际交付给原告,原告亦实现了对该房屋的实际占有,原告请求被告协助办理房屋过户手续,不适用有关诉讼时效期间的规定。

三、律师分析

本案中有三个争议焦点:一、本案房屋买卖契约未经房产交易主管部门批准是否发生效力?二、本案原告要求被告转移房屋所有权、办理房屋产权登记手续的请求是否适用诉讼时效期间的规定?三、本案法院是否能以房屋交易价格明显低于当时的房产市场交易价格而认定房屋买卖合同无效。

1、本案房屋买卖契约自双方签字之日起生效,不以房产交易主管部门批准为生效条件。

《中华人民共和国合同法》第三十二条规定:“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”本案所涉的房屋买卖契约是双方的真实意思表示,有双方的签名,不属于法律、行政法规规定应当办理批准手续生效的情况,也不属于《合同法》中附生效条件的合同,故本案双方签订的房屋契约自双方签字时已经生效。

2、本案原告要求被告转移房屋所有权、办理房屋产权登记手续的请求不适用诉讼时效期间的规定。

《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外”该规定只适用于债权请求权,本案被告将涉案房屋实际交付给原告,原告亦实现了对房屋的占有,故原告要求被告办理房屋过户手续的请求权具有物权属性,不适用《民法通则》关于诉讼时效期间的规定。

3、本案房屋交易价格并不明显低于当时市场价格,且该房买卖契约并非恶意串通,也未实际损害国家、集体或者第三人利益,不应认定为无效合同。

本案房屋交易价格为一千元,用现在的房市去衡量明显过低,但对于是十几年前一个小县城里的、两间年代颇为久远的单位福利房,其市场价值也与之相差无几。且原告与被告赵某系母女关系,房屋交易价格比市价偏低也很正常,加之该交易不存在恶意串通损害国家、集体或者第三人的利益,故不应认定该合同无效。

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