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合同解除权的行使,解除时间的界定----析某精品城租赁合同纠纷案

浏览次数: 日期:2013-09-17

合同解除权的行使,解除时间的界定

             ----析某精品城租赁合同纠纷案

【当事人】

上诉人(一审被告):王某

委托代理人:潘杰

被上诉人(一审原告):兴源公司

【审理结果】:

撤销一审判决,驳回被上诉人的诉讼请求

一、基本案情

     2006年6月8日,兴源公司开办了兴源摄影器材精品城。2006年7月30日,双方签订协议,兴源公司将经营面积约3000平方米租赁给王某经营精品城,租赁期限为3年。租赁期间兴源公司不得干涉王某的自主经营。交费方式为先交租金后使用,收费日期为2007年1月1日起至2010年12月30日。如果双方违反本协议书条款,违约方向守约方支付违约金30万元。2006年7月29日,王某向兴源公司交付定金20万元,同年8月15日、9月15日,兴源公司二次共向王某借款8万元,双方同意此28万元折抵租金,该租金可维持经营至2007年7月15日。2007年6月1日前后,兴源公司先后与9家业户签订退租协议,退还了租金,在商铺大门上张贴了封条。2007年11月,兴源公司在报纸上刊登招商广告,将租赁房屋对外出租。2007年,王某将兴源公司诉至法院,主张兴源公司违反协议书约定,单方终止合同的履行,要求兴源公司返还定金、借款,偿付30万元违约金。兴源公司提起反诉,主张王某不履行给付租金的义务构成违约,要求承担违约责任。2008年原终审法院做出判决认定,在双方未解除租赁合同的情况下,兴源公司于2007年6月1日在部分商铺张贴封条,导致合同至2007年6月1日已履行不能,违反了合同约定,兴源公司应当承担违约责任,判令兴源公司返还王某2007年5月30日之后的尚余租金并偿付违约金30万元。2009年5月23日,兴源公司向王某送达催收租金的信函,王某未履行,现兴源公司向法院提起诉讼。

二、一审审理情况

(一)诉辩意见

原告兴源公司诉称:2009年5月23日,兴源公司向王某送达催收租金的信函,王某未在其督促履行的期限内履行给付现金的义务,已构成根本违约,要求解除双方的精品城租赁经营协议,由王某承担相应的违约责任。

被告王某辩称:2008年原终审法院判决书认定精品城租赁经营协议已于2007年6月1日终止履行,且原告亦已承认该协议实际已终止履行,故已无再解除的必要,原告要求解除合同,由被告承担违约责任,缺乏依据。

(二)审理结果

一审法院认为:王某与兴源公司签订的精品城租赁经营协议书应归类于我国合同法所规定的有名合同中的租赁合同,故解决该合同发生的本案纠纷适用与租赁合同相关的法律规范。当事人以诉讼的方式解除合同的,起诉状送达对方的时间为合同解除的时间。2007年诉讼中,双方的诉讼请求均未在诉讼中提出有关解除合同的主张,从而法院未曾做出确认合同是否解除的裁判,对本案具有既判效力的原生效判决也未作出诉争合同已实际终止或已实际解除的事实认定,因此本案诉争的精品城租赁经营协议于兴源公司提起本次诉讼要求解除之前仍然有效存在。兴源公司于诉前督促王某继续履行,王某在督促期限内未予答复,兴源公司提起诉讼要求解除合同,王某亦主张合同已解除,再维持合同已无意义,该合同应当于兴源公司的解除请求通知王某之日解除。租赁合同的承租人就已履行部分无法恢复原状,只能就已履行部分向出租人支付对价,因此对兴源公司要求王某给付合同解除前的租金的请求予以支持。对本案具有既判效力的2008年的原终审判决认定兴源公司此前的违约行为严重影响了王某的经营,王某于此时即有权解除合同,但王某因对法律的误解,未及时行使权利而致合同继续有效存在,兴源公司督促其继续履行时仍认为已无必要,本院认定合同解除的原因并非基于王某的违约,而是双方均已无继续履行的意思,故兴源公司要求王某承担30万元违约金的请求不予支持。综上,一审法院判决:一、兴源公司与王某的租赁经营协议及补充协议于2009年6月1日解除;二、王某给付兴源公司截至合同解除之日的租金;三、王某交还兴源公司其所占有的商铺;四、驳回兴源公司其它诉讼请求。

三、二审审理情况

(一)诉辩意见

王某上诉称:2007年的诉讼中,法院判决已经认定,兴源公司于2007年6月1日在部分商铺门前张贴封条,合同履行不能的时间应截止到2007年6月1日。且判决书判令兴源公司返还王某尚余租金,如果原审法院认定双方的合同没有解除,不可能判令兴源公司返还王某多支付的租金。原审判决已经就诉争合同是否已解除、解除时间和租金问题做出了明确的确定,原审法院再次受理本案并作出判决,违反了一事不再理的原则,系适用法律错误。

被上诉人兴源公司辩称:原审判决只是对双方当事人提出的违约问题作了处理,并没有处理合同解除的问题,原审法院受理本案并没有违反一事不再理的原则。

(二)审理结果

二审法院认为:兴源公司与退租业户办理退款手续,收回商铺,张贴封条,并在报纸上刊登招商广告,兴源公司违约不履行合同义务并向王某发出终止租赁经营协议书,王某在此情况下不再要求兴源公司继续履行合同,而是向其主张违约责任,双方的经营协议书因而解除。时隔2年,兴源公司再要求判决解除已经解除的合同没有依据,本院不予支持。兴源公司与业户办理退租手续,收回了商铺,兴源公司在报纸刊登广告对外招租的面积与王某经营协议中约定的面积一致,经本院现场勘查,王某已不再占用兴源公司的商铺。兴源公司没有证据证明2007年6月1日后双方又达成新的租赁协议,或者王某仍然实际控制使用精品城部分商铺。兴源公司再要求王某支付租金并返还商铺,没有依据,本院亦不予支持。综上:二审法院判决:一、撤销一审判决;二、驳回兴源公司的诉讼请求。

四、律师评析

针对同一案件事实,一、二审法院做出了截然不同的判决,原因在于2007年双方的第一轮诉讼交锋中,原终审法院的判决是否已经认定双方的租赁协议书已经解除。一审法院认为原审中双方的诉讼请求均未在诉讼中提出有关解除合同的主张,从而法院未曾做出确认合同是否解除的裁判,本案诉争的精品城租赁经营协议于兴源公司提起本次诉讼要求解除之前仍然有效存在,据此做出王某给付租金并返还商铺的判决;二审法院认为兴源公司违约不履行合同义务,王某在此情况下不再要求兴源公司继续履行合同,而是向其主张违约责任,双方的经营协议书因而解除,且经查明王某不再占用兴源公司的商铺,因此撤销了一审判决,驳回兴源公司的诉讼请求。对双方合同解除时间的界定,成为影响本案判决的重要因素。

合同的解除,是合同有效成立后,因当事人一方或双方的意思表示,使合同关系归于消灭的行为。根据合同法的有关规定,合同一经有效成立,就具有法律效力,当事人双方都必须严格遵守,适当履行,不得擅自变更或解除。只是在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下,合同继续存在已失去积极意义,将造成不适当的结果,才允许解除合同。这不仅是解除制度存在的依据,也表明合同解除必须具备一定的条件。否则,便是违约,不发生解除的法律效果,而产生违约责任。我国《合同法》第九十四条规定,“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”在本案中,兴源公司收回商铺、张贴封条、刊登招商广告的行为,使合同已经实际履行不能。此时王某亦已无继续履行合同的意思,应当认定合同已经解除。我国《合同法》第九十七条规定,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”在兴源公司与王某的合同解除后,双方的权利义务已经终止,王某没有继续给付租金的义务,且王某没有再实际使用商铺,故不需要返还租金和商铺。

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