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限购政策导致商品房买卖合同目的无法实现风险谁承担

浏览次数: 日期:2014-02-21

      限购政策导致商品房买卖合同目的无法实现风险谁承担

    【基本案情】

原告王某于201010月与被告某房地产公司签订《商品房认购协议书》,约定王某认购某小区商品房一套,总房款为110万,王某在签订本协议时向房地产公司交付定金50万元,余款60万于201131日前一次性付清,双方签订《商品房买卖合同》时,王某所交定金无息抵购房款。协议签订后,王某如约交付了定金,2011126日,国务院发布房地产限购政策,王某因不符合购买政策,要求停止执行《商品房认购协议书》并要求退还定金,双方就此未达成协议,诉至法院。

【争议焦点】1、本案的合同能否解除?2、定金是否应当返还。

【圣义律师分析】

一、由于中央及地方政府的房地产限购政策出台,造成购房者无法办理房屋所有权登记的,可以认定为合同目的无法实现,适用“情势变更原则”解除该合同。

房地产限购政策是购房者订立合同时无法预见的,不属于商业风险的重大变化,如果继续履行合同对购房者明显不公平,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条的规定,本案认购合同应当予以解除。

二、本案并非原告违约导致合同不能履行,被告应当将定金返还给原告。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”的规定,本案被告应当退还原告定金。

 

附:《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

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